В окно выглядывать – покой, мир, безопасная ситуация.В него вылезать или из...
Обменять муниципальное жилье, которое предоставлено по договору социального найма, можно только на жилое помещение предоставленное другому нанимателю на тех же основаниях. Иными словами, обменять неприватизированную квартиру можно только на такую же .
После принятия закона о бесплатной приватизации и продлении ее на неопределенный срок, муниципального жилья остается все меньше. Подобрать вариант, который бы устроил всех членов семьи довольно сложно.
Профессиональные риэлторские агентства, за сделки связанные с обменом неприватизированного жилья не берутся – заниматься поиском квартиры и оформлением документов придется самостоятельно.
В случае несогласия одного из совместно проживающих членов семьи, разрешение на обмен придется добиваться через суд. При обоюдном согласии семьи на сделку, потребуется разрешение наймодателя, которое не всегда бывает положительным.
Важно! Для положительного решения при выборе жилплощади для размена, обязательно соблюсти все нормы жилищного законодательства, такие как: размер жилого помещения, соответствие санитарным нормам и др.
На что можно претендовать?
Если квартира большой площади, проблем с разменом не возникнет. Подобрав варианты поменьше, в соответствии с нормой квадратных метров на каждого жильца, можно подавать иск. В таком случае велика вероятность, что его удовлетворят.
Судебная процедура
Судебное разбирательство, в зависимости от сложности ситуации, может затянуться на неопределенное время.
Перед обращением в судебные органы необходимо :
- подобрать жилье для обмена (желательно несколько вариантов);
- собрать полный пакет документов;
- грамотно составить исковое заявление.
Куда обращаться?
Дела связанные с жилищными спорами являются гражданскими и рассматриваются в районных судах общей юрисдикции. Необходимые документы Перечень документов необходимых для суда может отличаться от представленного и зависит от причины подачи заявления на принудительный обмен.
Основные документы это :
- письменное разрешение наймодателя на обмен;
- копии удостоверений личности для всех, кто в настоящий момент зарегистрирован в спорной квартире;
- договор социального найма;
- справка о регистрации в спорном жилье;
- справка о составе семьи;
- согласие от попечительского совета, при наличии детей;
- копия свидетельства о разводе (если имеется);
- заявления от нанимателей квартир на обмен, заверенные у нотариуса;
- квитанция об оплате госпошлины;
- другие документы, в зависимости от рассматриваемой ситуации;
- исковое заявление на принудительное расселение;
- копии лицевых счетов;
- планы обмениваемых помещений.
Инструкция по составлению искового заявления
Для составления искового заявления, желательно обратиться к опытному юристу.
Самостоятельно иск можно составить придерживаясь плана
:
- Название суда, куда истец подает заявление.
- Паспортные данные истца.
- Паспортные данные ответчика.
- Сущность нарушения или угрозы нарушения прав истца, основные требования истца.
- Обстоятельства, на основании которых были предъявлены исковые требования.
- Доказательства, подтверждающие приведенные в заявлении обстоятельства.
- Перечень документов, приложенных к заявлению.
- Дату составления документа.
Это могут быть:
- Справки из медицинских учреждений, в случае, если ответчиком является человек с опасным для окружающих заболеванием.
- Справки от участкового, если ответчик дебошир и проживание с ним невозможно.
- Показания свидетелей, подтверждающие слова истца.
Расходы и сроки принятия решения
Если все было оформлено правильно, суд должен вынести решение через месяц после регистрации искового заявления . Размер госпошлины установленной государством на данный момент уплачивается истцом при подаче заявления и составляет 300 руб для физических лиц. Цена за составление искового заявления может варьироваться в зависимости от уровня юриста или юридической конторы. Средняя цена обычно составляет 1000 рублей.
Налогообложение
Обмен квартиры принадлежащей муниципалитету, не считается сделкой имущественного характера и не облагается налогом.
Нюансы
Ограниченный рынок социального жилья не может предоставить большой выбор вариантов для обмена . Если вариант уже найден, нужно обязательно проверить нет ли временно отсутствующих и выписанных жильцов, которые в последствии могут в судебном порядке восстановить свои права на жилплощадь. Это могут быть родственники квартиросъемщика, отбывающие наказание, или просто непоставленные в известность.
Обменять муниципальную квартиру очень сложно, иногда бывает просто невозможно. С каждым годом дефицит неприватизированной недвижимости растет. Люди которые отказывались от приватизации, постепенно осознают все сложности связанные с пользованием муниципальным жильем и приватизируют свои квадратные метры.
Квартиру, которая находится в собственности легко поменять через простую сделку купли-продажи или по (про обмен квартиры читайте , а вы узнаете, как обменять такую недвижимость на жилье в другом городе). Программа бесплатной передачи жилья в собственность продлена на неопределенный срок, воспользоваться ей можно в любой момент.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .
Несмотря на приватизацию, в России еще остается большое количество семей, которые проживают в своих квартирах по договору социального найма, а не как собственники. Причин много – нет времени оформлять приватизацию, не удалось получить согласие всех проживающих на нее, не хочется платить налог за собственность и другие.
Иногда люди не приватизируют квартиру потому, что у них есть перспектива в будущем получить жилье получше. Как известно, право на приватизацию дается только один раз, вот люди и оставляют этот шанс на потом.
Так или иначе, если жилье не в собственности – его нельзя продавать. Поэтому единственный вариант изменить свое жилье – это обмен.
При социальном найме собственником квартир является государство, поэтому все сделки проводятся на основании Жилищного Кодекса.
Обмен такого жилья регулирует статья 72. Согласно ей, право на обмен имеет не только наниматель, но и все проживающие с ним члены семьи. При этом, даже если ответственный квартиросъемщик не согласен – остальные могу требовать обмена квартиры через суд.
Например, в квартире проживает семья. Муж – наниматель по договору найма. При разводе жена хочет разменять квартиру на две и жить отдельно. Даже если муж будет против – жена может обратиться в суд, и квартира будет обменена принудительно.
Если в квартире проживают дети – обменять ее можно будет только с согласия органов опеки. Условия детей не должны ухудшаться, поэтому обмен возможен только на квартиру большей площади или лучшей планировки. Для получения согласия нужно обратиться в органы опеки и объяснить инспектору всю ситуацию.
То же самое касается и недееспособных – обмен может состояться только с согласия органов опеки.
Важно, что разрешен обмен любых квартир, даже если они находятся в разных городах. Например, человек получил выгодное предложение по работе в другом городе. Естественно, он захочет переехать туда вместе со своей семьей. В такой ситуации можно обменять свою квартиру на квартиру в том городе, куда планируется переезд.
Документы для обмена
Для того, чтобы совершить обмен социального жилья, потребуются следующие документы:
- Заявление на обмен. Важно помнить, что такое заявление должно быть подписано всеми проживающими в квартире. Если в момент обмена кто-то отсутствует – нужно приложить к заявлению его письменное согласие на обмен жилья, заверенное нотариусом. Составить и подписать заявление может сам наниматель или его представитель. При этом потребуется доверенность, оформленная у нотариуса. Представитель также может подать весь комплект документов.
- Оригиналы и копии паспортов нанимателей, а также членов их семьи. От детей предоставляются их свидетельства о рождении.
- Оригиналы и копии документов, подтверждающих право на квартиру. Если наниматель заселялся после 2005 года – у него на руках должен быть . До этого времени жилье давалось по ордерам или другим документам.
- по обеим квартирам.
- Если в какой-то из квартир проживают дети или недееспособные граждане – при обмене потребуется согласие органов опеки.
- Если в результате обмена семья переезжает в коммунальную квартиру – потребуются справки из медицинских учреждений. По закону, в коммунальную квартиру не имеет права заселяться человек, страдающий тяжелыми хроническими заболеваниями. Поэтому нанимателю придется подтвердить, что у него и членов его семьи таких болезней нет.
- Документы, подтверждающие родство нанимателя и членов его семьи – например, свидетельство о браке, о рождении и другие.
- Прочие документы по необходимости.
Алгоритм обмена
Процесс по-своему прост. Сделку не нужно регистрировать в Росреестре, достаточно просто заключить обычный договор и подать пакет документов в те организации, которые являются наймодателями жилья.
Обменивать можно только социальные квартиры. Это означает, что невозможно обменять неприватизированную квартиру на приватизированную и наоборот.Можно разделить всю сделку по обмену на несколько этапов:
- Поиск подходящей квартиры. Конечно, найти хороший вариант будет достаточно сложно, потому что большинство недвижимости уже давно находится в собственности. Оказать помощь в поиске могут специальные агентства. Также можно обратиться к своему наймодателю. Может быть, он сможет предложить достойный вариант для обмена.
- Составление договора. Достаточно обычной письменной формы, подписанной нанимателями обеих квартир.
- Подготовка документов. Этот этап займет некоторое время. Например, одному из нанимателей может потребоваться получить на руки договор найма, если это не было сделано ранее.
Выписка из домовой книги тоже может оформляться несколько дней. Поэтому лучше заранее побеспокоиться и начать получение документов в тот момент, когда было принято решение об обмене. - Все документы и договор наниматели предоставляют своим наймодателям. На принятие решения дается десять рабочих дней, затем наймодатель письменно объявляет о согласии на обмен или об отказе.
- После того, как обмен одобрен, наймодатели оформляют произошедшие изменения. Расторгается договор с тем нанимателем, который выезжает из квартиры, и составляется новый договор с тем, кто заселяется. На эту процедуру так же отводится десять рабочих дней.
Стоит отметить, что в случаях нарушения закона сделка может быть отменена. При этом тот наниматель, который оказался виновным в нарушении, должен будет возместить другой стороне возможный ущерб.
ЖК РФ Статья 72. Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма
1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.
2. Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.
3. Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении. В случае необходимости принудительного обмена жилого помещения, занимаемого по договору социального найма несовершеннолетним (несовершеннолетними) и гражданами, лишенными в отношении этих несовершеннолетних родительских прав, иными совместно проживающими с несовершеннолетним (несовершеннолетними) лицами, соответствующее требование в суд вправе предъявить законные представители несовершеннолетних, орган опеки и попечительства либо прокурор, если совместное проживание этих граждан с такими несовершеннолетними нарушает права и законные интересы несовершеннолетних.
(см. текст в предыдущей редакции)
4. Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений. Предоставление заявителям решений органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия может осуществляться через многофункциональный центр.
376Обмен жилыми помещениями по договору социального найма
Оформить обмен жилплощадью можно при существовании письменного разрешения собственника жилища и всех членов семьи , живущих с ним на одной площади. Данный момент регулируется .
Обменять свое жилище можно на другое только при условии его предоставления во временное пользование по . Если жилец и члены его семьи не смогли найти общий язык насчет обмена, каждый из них может обратиться в судебную инстанцию с требованием о принудительном обмене . Если жилплощадь занимают граждане, являющиеся несовершеннолетними, недееспособными или ограниченными в своих действиях, то обмен может произойти лишь с разрешения службы опеки, которое необходимо оформить в письменном виде. Законом предусматривается междугородний обмен жилыми помещениями по договору социального найма, которые находятся в различных населенных пунктах и разных субъектах страны.
Существует ряд условий, при наличии которых обмен невозможен:
Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:
- Когда в отношении нанимателя рассматривается вопрос о прекращении акта либо о внесении изменений в его содержание.
- Когда право на эксплуатацию жилплощади рассматривается в судебном порядке .
- Если жилище является непригодным для эксплуатации.
- При наличии решения о сносе, капитальной реставрации или перепланировании в квартире.
- Когда в квартиру может заселиться гражданин, имеющий заболевание хронического типа.
Для юридического оформления обмена потребуется составить специальное соглашение , где будут прописаны все условия сделки, права и обязанности сторон, возможные последствия. Акт оформляется в письменном виде, и оригиналы предоставляются каждому из владельцев жилищ, с целью получения разрешения на дальнейший обмен.
Порядок обмена жилыми помещениями
Обмен квартир социального найма производится в соответствии с определенным законом порядком:
- Один наниматель договаривается с другим относительно обмена.
- Если условия сделки не противоречат законодательным нормам, то каждый из нанимателей подает собственнику жилья предварительное соглашение о будущем обмене.
- Не позже чем через десять рабочих дней с момента подачи всего пакета бумаг обязан дать ответ. Положительное или отрицательное решение также оформляется в письменном виде. Отказ предусмотрен лишь в том случае, когда содержание акта противоречит закону. Все остальные варианты оспариваются в судебном порядке.
- При согласии старые договоренности и между новым нанимателем и наймодателем заключается акт соцнайма. На данную процедуру также отводится не больше десяти рабочих дней , с момента обращения человека и предоставления всех бумаг.
Для того чтобы обменять два помещения, оформленных в качестве предмета по договору соцнайма, потребуются следующие документы:
- личные бумаги нанимателя;
- ордер на жилище и договор соцнайма ;
- выписка из домовой книги о числе жильцов в квартире;
- информация о квартире (с указанием числа комнат);
- письменное разрешение членов семьи жильца, а также органов опеки (при необходимости);
- предварительное соглашение об обмене;
- письменное разрешение наймодателя.
Помимо оригиналов документов, потребуются копии каждой бумаги. Список не является полным. В него могут быть добавлены различные документы, необходимость которых будет зависеть от индивидуальных условий сделки.
Признание недействительности обмена жилыми помещениями
Существует вероятность признания соглашения недействительным . Основания подобного решения прописаны в жилищном кодексе. К таковым относятся:
- Оформление сделки с нарушением требований, оговоренных законом, к оформлению документации.
- При наличии неправомерных действий одного из участников.
Если акт об обмене отнесен к ничтожным в связи с неправильным оформлением, то оба участника сделки возвращаются в те жилища, которые занимали до исполнения условий договоренности. Когда речь идет о неправомерности действий одной из сторон, то виновник обязан возместить ущерб, причиненный другому участнику соглашения, в полном объеме.
Наиболее популярные вопросы и ответы на них по обмену жилыми помещениями по договору социального найма
Вопрос : Здравствуйте, меня зовут Антон. Я с женой и дочерью занимаю муниципальную жилплощадь. В соседнем населенном пункте мне предложили работу с хорошей заработной платой. Чтобы не снимать там жилье, пришлось поискать варианты и найти человека, который также занимает жилище на основании акта соцнайма и желает переехать в наш город.
Мы составили предварительную договоренность , и я обратился в администрацию. Через неделю получил отказ, где в качестве причины было указано то, что обмен в другой регион невозможен, и единственное, что возможно сделать — это просто съехать с квартиры.
Подскажите, правомерен ли отказ муниципалитета и могу ли я оспорить свою точку зрения в суде?
Ответ : Добрый день, Антон. Все ваши действия абсолютно законны и вы вправе обратиться в соответствующие инстанции. Дело в том, что указывает на причины, при которых наймодатель вправе отказать нанимателю в обмене. Ваша ситуация не имеет таких оснований. Более того, согласно действующему законодательству, обмен муниципальными квартирами осуществляется в пределах региона. Следовательно, отказ наймодателя неправомерен и вы имеете все основания для обращения в судебные инстанции.
Пример по обмену жилыми помещениями по договору социального найма
У Исаевых подрос ребенок и, чтобы отдать его в хорошую школу, они обратились к собственнику жилища насчет обмена своей квартиры на похожую в соседнем микрорайоне города.
Собрав все бумаги и оформив предварительный акт обмена , они направили документы владельцу жилья, на что получили отказ.
Поскольку их несовершеннолетний ребенок также считается жильцом, то помимо письменного соглашения супруги, должно иметься разрешение от службы опеки.
После того, как родители ребенка получили необходимую бумагу, они повторно обратились к нанимателю и добились разрешения на обмен жилья социального найма .
Заключение
В заключение можно сделать ряд выводов:
- Обмен жилья при наличии договора соцнайма производится в соответствии с законодательством.
- Обязательными условиями сделки является то, что второе помещение также должно быть предоставлено участнику сделки по соглашению соцнайма и площадь этой квартиры обязана соответствовать утвержденным нормам.
- Для заключения соглашения потребуется письменное разрешение наймодателя, разрешение всех жильцов квартиры и службы опеки при необходимости.
- На оформление документации по сделке отводится не более десяти дней с момента получения согласия от нанимателя.
- Существует ряд условий, при наличии которых обмен совершить нельзя.
- Обмен признается недействительным, если сделка была оформлена с нарушениями законодательных положений, либо при превышении полномочий со стороны одного из участников.
- Члены семьи и сам наниматель имеют право составить иск в суд для принудительного обмена жилища.
